Banyak pemilik rumah yang menyewakan propertinya sebagai kontrakan atau membuka usaha kos-kosan. Selama ini sebagian merasa penghasilannya “aman” karena belum terlalu diawasi. Namun, pada Agustus 2026, pejabat Kementerian Keuangan menyampaikan bahwa mulai 2027 pemerintah akan lebih fokus mengoptimalkan penerimaan pajak dari sektor ini sebagai bagian dari perluasan basis perpajakan.
Berita ini menimbulkan banyak pertanyaan. Apakah ada pajak baru? Berapa tarifnya? Bagaimana perbedaan antara kontrakan dan kos-kosan? Artikel ini merangkum ketentuan yang berlaku secara sederhana agar mudah dipahami.
Apa yang Sebenarnya Akan Berubah di 2027? Pemerintah tidak menciptakan jenis pajak baru untuk sewa rumah. Yang dilakukan adalah meningkatkan kepatuhan dan pengawasan terhadap penghasilan yang selama ini kurang optimal tercatat. Dengan sistem Coretax dan integrasi data, DJP diharapkan lebih mudah mendeteksi penghasilan sewa yang belum dilaporkan.
Dasar hukum utamanya tetap Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan, serta ketentuan UMKM terbaru (PP 55 Tahun 2022 yang diubah dengan PP 20 Tahun 2026).
Perbedaan Pajak Kontrakan vs Kos-kosan
1. Kontrakan / Sewa Rumah, Ruko, atau Apartemen
Penghasilan dari menyewakan tanah dan/atau bangunan dikenai PPh yang bersifat final sebesar 10 persen dari jumlah bruto nilai sewa.
Nilai bruto mencakup seluruh pembayaran yang diterima terkait sewa, termasuk biaya perawatan, keamanan, atau fasilitas lain jika digabung dalam perjanjian.
Contoh sederhana: Nilai sewa setahun Rp60 juta → PPh Final = 10% × Rp60 juta = Rp6 juta.
Pajak ini bisa dipotong oleh penyewa (jika penyewa merupakan pihak yang wajib memotong) atau disetor sendiri oleh pemilik.
2. Usaha Kos-kosan
Penghasilan dari rumah kos digolongkan sebagai jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya. Menurut penjelasan PP 34 Tahun 2017, jenis penghasilan ini dikecualikan dari PPh Final 10 persen atas sewa tanah/bangunan.
Akibatnya, penghasilan kos diperlakukan sebagai penghasilan usaha biasa. Jika pemilik adalah orang pribadi atau PT perorangan dengan peredaran bruto tidak lebih dari Rp4,8 miliar dalam satu tahun, bisa menggunakan skema PPh Final UMKM sebesar 0,5 persen.
Fasilitas penting bagi orang pribadi:
- Omzet sampai dengan Rp500 juta pertama dalam setahun tidak dikenai PPh.
- Berdasarkan PP 20 Tahun 2026, fasilitas 0,5 persen untuk wajib pajak orang pribadi dan PT perorangan dapat digunakan tanpa batas waktu selama masih memenuhi syarat.
Catatan: Di beberapa daerah, kos dengan jumlah kamar tertentu bisa juga terkena pajak daerah (PBJT jasa perhotelan). Ketentuan ini berbeda-beda antar daerah.
Langkah Praktis yang Bisa Dilakukan Sekarang
- Catat semua penghasilan sewa secara teratur (tanggal, jumlah, identitas penyewa).
- Simpan bukti penerimaan uang dan perjanjian sewa.
- Pastikan sudah memiliki NPWP dan melaporkan penghasilan melalui SPT.
- Jika memenuhi kriteria UMKM, manfaatkan tarif 0,5 persen dan fasilitas omzet Rp500 juta.
- Bayar pajak tepat waktu melalui sistem resmi (Coretax/e-Billing) agar tidak terkena sanksi bunga atau denda.
- Jika ragu, konsultasikan ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) terdekat atau konsultan pajak berizin.
Kesimpulan
Bisnis kontrakan dan kos-kosan tetap sah dan diizinkan. Yang berubah adalah tingkat pengawasan pemerintah yang semakin baik. Pemilik yang sudah tertib mencatat, membayar, dan melaporkan pajak justru akan lebih tenang.
Dengan memahami perbedaan perlakuan pajak antara sewa biasa dan usaha kos, serta memanfaatkan fasilitas yang tersedia, kamu bisa menjalankan usaha dengan lebih aman dan terencana.
